潘石屹也開始賣賣賣了,傳80億美元出售資產
2019-10-31 18:00 潘石屹 SOHO中國

潘石屹也開始賣賣賣了,傳80億美元出售資產

作者|石萬佳  來源|鈦媒體(ID:taimeiti)

潘石屹要開始賣賣賣了。

10月30日消息,據時代財經報道,有消息稱SOHO中國欲80億美元出售資產,而對于是否存在出售資產一事,SOHO中國方面表示,“無可奉告”。

不過10月31日,SOHO中國再次發布聲明稱:“本公司關注到今日媒體就本集團目前擬出售房地產項目的相關報導,及隨后出現的公司股分價格及成交量的上漲。截至目前,本公司確認,其不知悉任何為避免本公司證券出現虛假市場而須公布的與集團資產出售相關的數據,或根據香港法例第571章《證券及期貨條例》第XIVA部須予披露的任何內幕消息。”

潘石屹也開始賣賣賣了,傳80億美元出售資產

公告發布后,SOHO中國股價開盤下跌0.7%,開盤五分鐘下跌3.7%后回彈,截至午間收盤報2.71港元,較昨日上漲0.37%。

或將僅保留銀河SOHO

昨日SOHO中國股價突然大漲,漲幅最高達27.19%,截至收盤上漲17.9%,引發業內關注。

而股價大漲的原因,還要追溯到昨日下午的一條微博。昨日13時39分,微博認證賬號快蘭斯24小時財經直播發布博文稱:“SOHO中國據悉考慮以80億美元出售中國的辦公大樓權益。”

隨后,澎湃新聞跟進稱,其從接觸過該筆交易的知情人士處了解到,SOHO中國目前已經開始進行交易,且交易對手是外資公司,SOHO中國實際控制人潘石屹張欣夫婦最終的計劃是將SOHO中國的核心資產“八大金剛”全部出售。

而據財新報道:“SOHO中國考慮出售中國內地的辦公樓資產,目前第一筆交易接近最后階段。黑石集團聯合新加坡國有控股的GIC公司成立買方團,有意收購SOHO中國在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3,以及在上海的SOHO復興廣場。

消息人士還透露,SOHO中國還有五個意向在售項目,這八個項目總價值人民幣500億-600億元。計劃所有交易在未來兩年內完成。”

在官方公告發布前,SOHO中國給媒體的回應一律為“無可奉告”,但在公告中還有這樣一句話:“在投資物業組合的日常經營管理中,本集團會不時探討集團所處主要市場的商業地產市場環境及潛在交易機會。”這或許意味著,SOHO中國管理層確實在討論出售資產的可能。

根據澎湃及財新報道,將被SOHO中國出售的分別為北京的前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO2期、麗澤SOHO,以及上海的SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場及古北SOHO。

其中,麗澤SOHO目前還處于建設中。而根據SOHO中國2019年半年報,目前其手頭的寫字樓項目僅有9個,若出售8個項目的消息屬實,屬于SOHO中國的寫字樓項目將僅剩位于朝陽門的銀河SOHO一個。

根據SOHO中國2019年半年報,截至2019年上半年,9個項目中,出租率最高的即為銀河SOHO,為98%,且出租率較去年年底上升1%;最低的則為今年上半年剛剛開業的古北SOHO,為45%。其余項目中,除SOHO天山廣場出租率較去年年底上升2%、SOHO復興廣場出租率與去年年底持平之外,出租率均有所下降。

潘石屹也開始賣賣賣了,傳80億美元出售資產

值得注意的是,2017年潘石屹曾表示SOHO中國有永遠不能銷售的兩個項目,一個是外灘SOHO,“位置太重要了;望京SOHO不能銷售,太漂亮了,我很喜歡。里面住得滿滿的,租金水平很高,最高的時候和CBD的水平差不多,這兩個項目在,我就還是一個開發商。”今年6月底,其也曾表示,除銀河/朝陽門SOHO之外,SOHO中國目前持有的其他8個商業項目撐起了上市公司的核心資產,將繼續持有。

而若如今的消息屬實,潘石屹已經放棄了重要的位置與漂亮的外觀,也放棄了自己開發商的身份與上市公司的核心資產,或許原因正是出租率與租金水平的下降——僅從望京SOHO來看,其出租率從去年年底的98%,驟降至截至今年上半年的92%;而從整個辦公樓市場來看,仲量聯行數據顯示,三季度受經濟下行壓力持續影響,甲級辦公樓需求趨勢保持疲軟,市場總體空置率錄得7.1%,與上一季度持平,其中戴德梁行數據顯示上海辦公樓空置率高達20%;受市場壓力影響,租金繼續下跌,錄得環比下跌0.8%,今年已連續下跌三個季度。

另據財新援引消息人士稱,SOHO中國有意轉向海外投資,清空國內資產或許是其戰略轉型的重要一步。

2014年SOHO中國已開始出售資產

事實上,SOHO中國早已開始出售資產。

2014年,SOHO中國以82.8億元的總對價,出售了位于上海的SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場以及凌空SOHO的近一半物業面積。2015年,通過股權轉讓的形式,SOHO中國向復星集團出售了其所持上海外灘國際金融中心8-1地塊50%的權益,預計其所占的股權轉讓款為42.5億元,同時收回了近46億元的股東貸款及利息。

2016年,SOHO中國以32.2億元的對價,出售了位于上海的SOHO世紀廣場。2017年,SOHO中國又以35.73億元的價格將虹口SOHO整體出售,買家為新加坡公司吉寶置業旗下的吉寶置業中國、吉寶資本旗下首峰資金管理與另一名聯合投資者;同年,SOHO中國又將凌空SOHO的剩余物業面積,以85.8億元出售。

今年6月底,SOHO中國董事長潘石屹曾宣布將分批銷售部分持有物業,預估總價值78億元:第一批銷售房源來自望京SOHO、銀河SOHO、建外SOHO、SOHO東海廣場及SOHO中山廣場共5個項目的9套單獨交易標的房源,總計2萬平方米;第二批銷售房源何時啟動尚未公布。

彼時,被問及“為什么要這樣急迫的銷售穩定現金流”時,潘石屹解釋稱:“公司持有的房子量太大了,有600億的資產,100多億的負債,把這些零零星星的物業都銷售出去,是一個很理性的考慮。另外,我當年也是做房地產開發,很活躍的,市場上就要有不斷的交易,中介可以賺錢,政府能夠收到稅,我多多少少賺點錢,做私立就要出貨進貨,這個是我的活思想。”

9月底,SOHO中國曾宣布以7.61億元的價格出售位于北京的9個商業項目共計2583個地下停車位組成的資產包。10月22日,有消息稱,SOHO中國已將旗下共享辦公業務SOHO3Q的11個項目打包賣給筑夢之星,彼時已進入合同審批流程。

根據SOHO中國披露的大宗交易情況,過去近6年,SOHO中國已經累計出售了逾250億元的物業資產。財報顯示,截至6月底,SOHO中國的總資產約689億元,若此次80億美元的出售屬實,SOHO中國資產將僅余一百至兩百億。

半年報顯示,SOHO中國上半年實現營業額約8.89億元,2018年同期約為7.95億元(剔除已售凌空SOHO的租金收入影響),同比上升約11.8%;權益股東應占凈利潤約5.65億元,2018年同期約為4.06億元(剔除凌空SOHO整售產生的非經常性利潤),同比增長39.2%。

而若加上凌空SOHO出售帶來的影響,SOHO中國2018年上半年的營業額為8.48億元,權益股東應占凈利潤為10.93億元,2019年二者的同比增幅將分別為4.8%、-48.36%,足以見得出售資產對SOHO中國核心財務指標的影響。

2019年半年報還顯示,截至今年6月底,公司成熟投資物業平均出租率達到約94%;總負債約327億元,凈負債率約為44%;平均借貸成本約4.8%,境外負債僅占全部負債約3.5%——現金流壓力、經營風險及資金成本均不算高。

不過,截至6月30日,集團總借貸177.61億元,其中20.53億元將于一年內到期,8.27億元一年以上兩年內到期,但現金及等價物只有11.5億元,無法覆蓋短債。

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